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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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配股為金茂擴充瞭資金來源,為規模擴張打下基礎,其過程遵循著混合所有制改革的各項規則。更名是其多元化戰略在品牌上的體現,既有房地產大環境不佳的考慮,也有兼顧形象的一面。

10月28日,中國金茂與新華保險簽訂合作備忘錄,欲在房地產開發、資本運作、渠道和客戶共享等方面進行深度合作。此時距離“方興地產”更名為“中國金茂”僅有2個月時間;距離新華保險借配股時機躋身金茂第二大股東僅有4個月。

內容來自163新聞

據悉,金茂的上述遠期目標很有可能做出調整。但實現規模擴張,仍是其近幾年的重要任務之一。唯一的變化是,在傳統的“拿地-開發”模式之外,金茂還將目標投向並購市場。曾飛還特別指出,在與新華保險的合作備忘錄中,也體現瞭這一點。

曾飛說,實施多元化戰略的方向早在去年就已確定,這與引入保險資金的動作環環相扣。“按照中化集團的習慣,公司每年都做3年戰略的修訂,但會根據形勢變化滾動調整。”

中國金茂總經理李從瑞的解讀是:“雙輪”即開發加持有,繼續深耕房地產主業;“兩翼”即服務與金融,整合服務資源,並打造地產金融創新平臺。

“現在房地產業面臨的大環境不好,人口紅利在減退,供需關系發生逆轉,整個行業的利潤率在下滑。”中國金茂新聞發言人曾飛向21世紀經濟報道記者如此解釋其戰略升級的大背景。

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2009年,方興地產以一塊“地王”起傢,在北京打造出“金茂府”項目,並屢獲銷冠。此後幾年間,方興接連在北京開發多個高端住宅項目,並向上海、青島、南京、長沙、麗江等城市進發,其項目多以“金茂系”命名。

中化的“影子”

據瞭解,金茂正在尋求“質量好、價格低”的並購機會,以期迅速做大規模。未來不排除有並購交易的可能。

6年間,公司銷售規模達到250億,成為穩居第二梯隊的中型開發商。2014年,該公司旗下的酒店業務在香港分拆上市。

中化集團對於各個子公司,每年都會設置利潤貢獻要求。在多元化前提下,中國金茂的利潤貢獻點仍主要來自地產業務,這已成為集團共識。

相比之下,“城市運營商”意味著不做復制,通過規劃引導、產業導入、配套建設、住宅開發等,推進城市建設和運營,其中體現瞭一種社會責任。

業內人士指出,在整體市場供大於求的背景下,銷售額維持34%增長幾乎是天方夜譚。過去幾年來,也很少有房企以上述節奏實現擴張。多數從業者甚至認為,最好的規模擴張時機已經過去。

中化集團意欲淡化其“房地產”性質。“房地產開發商無非是找一塊地,蓋房子,賣出去。然後擴大化生產。”曾飛說。

這種重視還體現在財務層面。過去多年來,金茂將公司的杠桿紅線嚴格控制在67%的水平上,使得其盈利能力和債務結構位於內房股前列,並在資本市場贏得瞭良好口碑。

上述分析師指出,盡管當前資金成本低廉,但大量獲取高價地項目,仍會給公司帶來較大壓力。在金茂的規模並未大到足以分擔區域風險的情況下,該種模式仍需警惕。

與新華保險的深度合作內容,即體現在“兩翼”戰略上。金融方面,新華保險投資中國金茂發行各類金融工具,如高級債、永續債等;新華保險與中國金茂在境內外房地產私募基金、眾籌、理財、基金等方面深化合作。服務方面,新華保險可與中國金茂形成渠道和客戶資源互補,雙方將繼續探索與革新營銷領域業態。

在股權多元化過程中,曾飛說,上一輪配股的股東方都有繼續增持金茂的意願,未來不排除以配股方式繼續募資的可能,但原則是:中化集團始終會保持相對控股地位。

對金茂而言,以配股方式募得資金,其目的之一在於實現規模擴張。按照此前制定的目標,到2019年,金茂的銷售規模要達到800億。

外界更多將金茂的“雙輪兩翼”理解為多元化,但相較於其提出把寫字樓業務打包上市的目標,對於金融和服務領域的業務占比和利潤目標,金茂並未公佈。

中化集團對品牌形象頗為重視。中國金茂內部人士向21世紀經濟報道記者表示,在今年6月金茂的配股過程中,之所以引入GIC、華平等資金,除本身就有合作基礎外,還在於其在市場上“有正面影響力”。

今年8月方興地產發佈公告稱,公司名稱由方興地產中國(有限)公司更改為中國金茂控股集團有限公司。10月中國金茂發佈“雙輪兩翼”品牌戰略,並將轉型“城市運營商”。

多位分析人士表示,在當前央企混合所有制改革風潮漸起的背景下,中化集團樹立旗下地產公司的品牌形象,並強化管控,顯得十分有必要。今年10月9日,中國金茂原掌舵人何操宣佈退休,繼任者蔡希有的身份為中國中化股份有限公司副董事長。這一任命正體現出母公司強化管控的思路。

金茂的轉身,被看做是房企轉型的縮影。如何平衡多元化發展與規模擴張、資金多元與混改要美濃區土地貸款期數求的矛盾,在金茂的轉型邏輯中可見一斑。

規模路上的暗礁

金茂轉型邏輯:多元化“明路”與擴張“暗礁”

今年前9個月,中國金茂累計取得物業簽約銷售額約172億元。若以今年其完成248億的銷售目標計算,要達到2019年竹塘鄉土地貸款期數的目標,未來四年的年均銷售增長率需維持在34%的水平。

曾飛解釋為,新的業態要產生固定收益需要時間,“短期內,開發加持有仍然是我們的基礎優勢,也是利潤支撐。”

實現規模擴張仍是金茂近幾年的重要任務之一。隻是在傳統“拿地-開發”模式之外,其還將目標投向並購市場。但金茂以“地王”項目起傢,這些項目沉淀的資金量大,去化速度慢。一旦市場出現問題,就容易拖累全局。

但一位不願透露姓名的分析師向21世紀經濟報道記者指出,金茂的固有發展模式蘊藏著一定風險。“金茂以‘地王’項目起傢,在操作高端住宅項目上取得瞭極大成功,但這些項目沉淀的資金量大,去化速度慢。一旦市場出現問題,就容易拖累全局。”

金茂的區域定位,集中在一二線城市的核心地段,且習慣進行大體量項目開發。近期一二線城市地價上漲明顯。北京市場的高價地“盛宴”,被認為正在使該區域的風險不斷累積。

今年10月11日,金茂和碧桂園以51.8億元的總價拿下北京市豐臺區的兩宗地塊,因價格過高,碧桂園已提出退地申請。10月30日,金茂又以38.84億元的價格拿下杭州年度“地王”。

依托中化集團的央企背景,金茂的出身不可謂不高貴。但在其發展過程中,由於起步高調,發展速度較快,其房地產開發的印記顯得過於濃厚。



房地產仍是主業

netease 本文來源:21世紀經濟報道 作者:張敏





新聞來源http://money.163.com/15/1105/05/B7KQ7A6L00253B0H.html
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