二胎房貸

三重區土地貸款期數

2009年，方興地產以一塊“地王”起傢，在北京打造出“金茂府”項目，並屢獲銷冠。此後幾年間，方興接連在北京開發多個高端住宅項目，並向上海、青島、南京、長沙、麗江等城市進發，其項目多以“金茂系”命名。

中化的“影子”

據瞭解，金茂正在尋求“質量好、價格低”的並購機會，以期迅速做大規模。未來不排除有並購交易的可能。

6年間，公司銷售規模達到250億，成為穩居第二梯隊的中型開發商。2014年，該公司旗下的酒店業務在香港分拆上市。

中化集團對於各個子公司，每年都會設置利潤貢獻要求。在多元化前提下，中國金茂的利潤貢獻點仍主要來自地產業務，這已成為集團共識。

相比之下，“城市運營商”意味著不做復制，通過規劃引導、產業導入、配套建設、住宅開發等，推進城市建設和運營，其中體現瞭一種社會責任。

業內人士指出，在整體市場供大於求的背景下，銷售額維持34%增長幾乎是天方夜譚。過去幾年來，也很少有房企以上述節奏實現擴張。多數從業者甚至認為，最好的規模擴張時機已經過去。

中化集團意欲淡化其“房地產”性質。“房地產開發商無非是找一塊地，蓋房子，賣出去。然後擴大化生產。”曾飛說。

這種重視還體現在財務層面。過去多年來，金茂將公司的杠桿紅線嚴格控制在67%的水平上，使得其盈利能力和債務結構位於內房股前列，並在資本市場贏得瞭良好口碑。

上述分析師指出，盡管當前資金成本低廉，但大量獲取高價地項目，仍會給公司帶來較大壓力。在金茂的規模並未大到足以分擔區域風險的情況下，該種模式仍需警惕。

與新華保險的深度合作內容，即體現在“兩翼”戰略上。金融方面，新華保險投資中國金茂發行各類金融工具，如高級債、永續債等；新華保險與中國金茂在境內外房地產私募基金、眾籌、理財、基金等方面深化合作。服務方面，新華保險可與中國金茂形成渠道和客戶資源互補，雙方將繼續探索與革新營銷領域業態。

在股權多元化過程中，曾飛說，上一輪配股的股東方都有繼續增持金茂的意願，未來不排除以配股方式繼續募資的可能，但原則是：中化集團始終會保持相對控股地位。

對金茂而言，以配股方式募得資金，其目的之一在於實現規模擴張。按照此前制定的目標，到2019年，金茂的銷售規模要達到800億。

外界更多將金茂的“雙輪兩翼”理解為多元化，但相較於其提出把寫字樓業務打包上市的目標，對於金融和服務領域的業務占比和利潤目標，金茂並未公佈。

中化集團對品牌形象頗為重視。中國金茂內部人士向21世紀經濟報道記者表示，在今年6月金茂的配股過程中，之所以引入GIC、華平等資金，除本身就有合作基礎外，還在於其在市場上“有正面影響力”。

今年8月方興地產發佈公告稱，公司名稱由方興地產中國（有限）公司更改為中國金茂控股集團有限公司。10月中國金茂發佈“雙輪兩翼”品牌戰略，並將轉型“城市運營商”。

多位分析人士表示，在當前央企混合所有制改革風潮漸起的背景下，中化集團樹立旗下地產公司的品牌形象，並強化管控，顯得十分有必要。今年10月9日，中國金茂原掌舵人何操宣佈退休，繼任者蔡希有的身份為中國中化股份有限公司副董事長。這一任命正體現出母公司強化管控的思路。

金茂的轉身，被看做是房企轉型的縮影。如何平衡多元化發展與規模擴張、資金多元與混改要美濃區土地貸款期數求的矛盾，在金茂的轉型邏輯中可見一斑。

規模路上的暗礁

金茂轉型邏輯：多元化“明路”與擴張“暗礁”

今年前9個月，中國金茂累計取得物業簽約銷售額約172億元。若以今年其完成248億的銷售目標計算，要達到2019年竹塘鄉土地貸款期數的目標，未來四年的年均銷售增長率需維持在34%的水平。

曾飛解釋為，新的業態要產生固定收益需要時間，“短期內，開發加持有仍然是我們的基礎優勢，也是利潤支撐。”

實現規模擴張仍是金茂近幾年的重要任務之一。隻是在傳統“拿地-開發”模式之外，其還將目標投向並購市場。但金茂以“地王”項目起傢，這些項目沉淀的資金量大，去化速度慢。一旦市場出現問題，就容易拖累全局。

但一位不願透露姓名的分析師向21世紀經濟報道記者指出，金茂的固有發展模式蘊藏著一定風險。“金茂以‘地王’項目起傢，在操作高端住宅項目上取得瞭極大成功，但這些項目沉淀的資金量大，去化速度慢。一旦市場出現問題，就容易拖累全局。”

金茂的區域定位，集中在一二線城市的核心地段，且習慣進行大體量項目開發。近期一二線城市地價上漲明顯。北京市場的高價地“盛宴”，被認為正在使該區域的風險不斷累積。

今年10月11日，金茂和碧桂園以51.8億元的總價拿下北京市豐臺區的兩宗地塊，因價格過高，碧桂園已提出退地申請。10月30日，金茂又以38.84億元的價格拿下杭州年度“地王”。

依托中化集團的央企背景，金茂的出身不可謂不高貴。但在其發展過程中，由於起步高調，發展速度較快，其房地產開發的印記顯得過於濃厚。



房地產仍是主業

本文來源：21世紀經濟報道 作者：張敏